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北京保障性住房政策流變： 降低尋租空間 關註“夾心層”
www.efw.cn 時間：2017-8-10 9:00:04 出處：21世紀經濟報道 閱讀：1068次
核心提示：2017年8月3日這個時間節點之後，自住房將被新的共有產權住房替代。從歷史角度看，除瞭目前推出的共有產權住房，北京在保障房制度探索中經歷瞭經濟適用房、限價房、安置房以及自住型商品房等歷史階段。
導讀
2017年8月3日這個時間節點之後，自住房將被新的共有產權住房替代。從歷史角度看，除瞭目前推出的共有產權住房，北京在保障房制度探索中經歷瞭經濟適用房、限價房、安置房以及自住型商品房等歷史階段。
作為聚集瞭大量外地人口的國際化大都市，自1998年房改以來，北京在產權型保障性制度方面就進行過不少探索。不過，在過往的歷史中， 住保障房開寶馬 等尋租問題被長期詬病，分配不公成為保障性住房難以平衡的難題。
8月3日晚間，北京市住建委、發改委、財政局、國土規劃委等多部門聯合起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），向社會公開征求意見。根據《辦法》規定，2017年8月3日這個時間節點之後，自住房將被新的共有產權住房替代。共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
從歷史角度看，除瞭目前推出的共有產權住房，北京在保障房制度探索中經歷瞭經濟適用房、限價房、安置房以及自住型商品房等歷史階段。而從本次推出的共有產權住房細則來看，北京市非常註重保障性住房過往遺留問題。比如，備受詬病的經濟適用房、兩限房的尋租空間問題；另外，此次還將保障范圍擴大到非京籍人群。
鏈傢研究院院長楊現領在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，政策變遷的特點在於逐步落實房子是用來住的，回歸房屋的居住屬性、打擊投資投機屬性；這些變遷的進步性體現在兼顧效率和公平、完善 低端有保障、中端有支撐、高端有市場 的住房供應體系；共有產權汲取瞭政府對於政策性住房的土地供應缺乏激勵機制的問題，有利於刺激政府擴大和落實供地計劃，形成有效供給緩解供需矛盾。
保障房變遷史
1998年房改以來，北京在產權型保障房制度上的探索非常積極，供應品種也是最多的。其中，最為顯著的保障性住房品類包括限價房、經適房和自住性商品房（簡稱自住房）等。
經濟適用住房是指根據國傢經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國傢統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
限價房，又稱限房價、限地價的 兩限 商品房。是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入傢庭的住房困難，是為瞭限制高房價的一種臨時性舉措，並不是經濟適用房。限價商品房按照 以房價定地價 的思路，采用政府組織監管、市場化運作的模式。與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算後，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調控。
自住型商品房，是指房地產開發企業通過 限房價、競地價 等出讓方式取得土地使用權，按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建築面積，以90平方米以下為主，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
值得註意的是，經濟適用房和兩限房在歷史迭代過程中，其尋租行為備受詬病。比如，經濟適用房政策中，政府明確規定不得出租和外借，但在實際運行中，不少業主將其用於出租等行為。保障房分配政策在設計方面存在天然漏洞，導致一些傢庭並非中低收入者也進入輪候。比如大量收入構成十分復雜但無法體現工資單的傢庭進入經濟適用房、兩限房輪候傢庭中。 住保障房，開寶馬車 的類似現象一直備受輿論關註。
麥田房產副總經理孫慶磊表示，從北京保障性住房變遷歷史看，政策迭代更新逐漸加快。從經適房、兩限房、自住商品房，再到共有產權，政策迭代基本是13年-6年-4年，符合中國經濟增長速度，更貼合當前保障群體現狀；另外，價格設定從一刀切變成相對靈活定價：這樣既有市場調節的成分，又有對保障群體的保護門檻，對保障群體之間的差別也能起到漏鬥排篩；購房人群門檻抓大放小：這樣既可堵漏，又能對難於核實的部分做必要舍棄。
易居研究院研究總監嚴躍進也認為，對於類似保障房的發展歷史來看，實際上不斷在優化結構。過去的住房更多的體現為對於價格的直接管控上，類似經適房和兩限房等，都是對房價的直接管控。而現在的改革則從更創新的角度進行價格管控，即不斷降低土地成本或者說不斷通過優化產權結構和商業模式，進而營造成本更低的住房模式。另外，經過經濟適用房和兩限房的變遷，共有產權住房更註重降低其尋租空間。
共有產權的進步性
鑒於保障性住房過往歷史中出現的問題尤其是尋租問題，此次共有產權住房《意見稿》涉及相關規定非常之細。
比如：各區的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區、產業園區范圍內還將有人才共有產權房項目。分配體系放開增加非京籍：這是一個重要表態和轉折，表現瞭北京首都從住房保障體系上的接納和包容；單身人士申購需年滿30歲；有過住房轉出記錄的傢庭，不能再申購共有產權房。如果離婚瞭，需要3年之後再申購。有違建不更正的，也不能申請共有產權房；弄虛作假，10年禁止申請保障房和政策房。
孫慶磊表示，從《意見稿》上看，此次分配體系放開增加非京籍：這是一個重要表態和轉折，表現瞭北京首都從住房保障體系上的接納和包容；另外，轉讓門檻與準入門檻對稱性更高：此前轉讓要麼原價回購，要麼存在高額差價補償，今年隨著經濟發展加快，不乏很多原本中低收入傢庭的階層上升加快，共有產權的5年後可向其他符合購買人群出售，其實是轉讓門檻與準入門檻對稱性更高，也會加速保障房的應用效率。
孫慶磊表示，共有產權準入人群的變化主要體現在三個方面（傢庭）收入：延續瞭自住型商品房的準入條件，不做考核；對購房群體住房方面審核情況變化體現在：之前經適房和兩限房有很多相對細致嚴密的條件的設置，自住型商品住房是京籍再申請時名下允許有一套房，而此次共有產權要求非常明確，必須名下無房且沒有曾經出售記錄，也就是說本次申請的共有產權房必須是首套房；其他資產情況：不做考核。一言以蔽之，隻看住房情況，對收入和資產配置不做要求。
安居客房產研究院分析師張波認為，從共有產權保障屬性來看，最值得關註的是 夾心層 ，這部分人可能超出瞭保障房標準，但購買商品房的能力又不足，隨著社會發展經濟進步，這部分人群比例明顯增加，因此，北京的保障房涵蓋人群必須有相應調整。
除瞭提出針對新北京人，張波認為此次共有產權保障屬性值得肯定的是，數據化保障，拿出30%的比例給無京籍的 新北京人 ，如此數據化的保障手段在國內是第一個；不再對受益人群的收入有所限制，保障的范圍又有一定程度擴大；嚴格限定對於無房人群保障，買過房就會被排斥在外，更好地規避瞭政策上可能產生的漏洞。
(作者：王營)(出處：21世紀經濟報道2017年08月09日)
（責任編輯：俞華瑞）
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